Wspólne mieszkanie kupione na kredyt to najczęstszy i najbardziej zapalny punkt sporu przy podziale majątku. Małżonkowie zakładają zwykle, że skoro sąd dzieli majątek, to podzieli także kredyt hipoteczny po połowie. Tak się jednak nie dzieje. Zrozumienie tej różnicy jest kluczowe dla każdego, kto staje przed sądem rodzinnym w Krakowie.
Sąd dzieli majątek, ale nie dzieli kredytu
To podstawowa zasada, którą trzeba sobie uświadomić na samym początku. Postępowanie o podział majątku wspólnego obejmuje aktywa zgromadzone w trakcie małżeństwa — nieruchomość, samochód, oszczędności, wyposażenie. Sąd nie rozstrzyga natomiast o tym, kto i w jakiej części ma spłacać kredyt hipoteczny.
Powód jest prosty: umowa kredytowa to stosunek prawny między bankiem a kredytobiorcami. Sąd rodzinny nie jest stroną tej umowy i nie może jej jednostronnie zmienić. Bank nie uczestniczy w sprawie o podział majątku i nie jest związany jego wynikiem. Oznacza to, że nawet po prawomocnym podziale obydwoje byli małżonkowie nadal odpowiadają wobec banku za cały dług solidarnie.
Co to oznacza w praktyce dla obojga kredytobiorców
Jeżeli oboje podpisali umowę kredytową, każde z nich pozostaje pełnoprawnym dłużnikiem niezależnie od tego, komu sąd przyzna mieszkanie. Bank może dochodzić spłaty całej raty od każdego z kredytobiorców z osobna.
- Brak spłaty przez jednego obciąża wiarygodność kredytową drugiego.
- Opóźnienia w ratach wpływają na historię w BIK obojga byłych małżonków.
- Przyznanie mieszkania jednej osobie nie zwalnia drugiej z odpowiedzialności za dług — dopóki bank nie wyrazi na to zgody.
To rozejście się dwóch płaszczyzn — własności nieruchomości i odpowiedzialności za kredyt — jest źródłem najczęstszych nieporozumień, z którymi zgłaszają się klienci do naszej kancelarii przy ul. Kieleckiej 24/1.
Przyznanie nieruchomości jednemu z małżonków ze spłatą
Najczęstszym rozwiązaniem stosowanym przez sądy jest przyznanie nieruchomości jednemu z małżonków z jednoczesnym obowiązkiem spłaty drugiego. Osoba, która zatrzymuje mieszkanie, wypłaca byłemu małżonkowi kwotę odpowiadającą jego udziałowi w wartości nieruchomości.
Wysokość tej spłaty zależy od dwóch elementów: ustalonej wartości nieruchomości oraz przyjętych udziałów w majątku wspólnym. Standardowo udziały są równe, jednak w określonych sytuacjach można domagać się nierównych udziałów — na przykład gdy jeden z małżonków w znacznie większym stopniu przyczynił się do powstania majątku.
Spór o wartość — czy odliczyć niespłaconą hipotekę?
To jeden z najtrudniejszych punktów każdej sprawy. Pytanie brzmi: czy do rozliczenia spłaty przyjmujemy pełną wartość rynkową mieszkania, czy wartość pomniejszoną o niespłacone obciążenie hipoteczne?
Z perspektywy małżonka zatrzymującego mieszkanie obciążenie hipoteczne realnie zmniejsza wartość, jaką faktycznie otrzymuje — będzie przecież dalej spłacał kredyt. Z perspektywy drugiej strony liczy się pełna wartość rynkowa składnika majątku.
Orzecznictwo w tej kwestii bywa rozbieżne, a sądy oceniają każdą sprawę indywidualnie. W praktyce jednak sąd co do zasady uwzględnia istnienie obciążenia hipotecznego przy ustalaniu rozliczeń między stronami, biorąc pod uwagę realny ciężar pozostałego do spłaty zobowiązania. Wartość nieruchomości ustala zazwyczaj biegły rzeczoznawca, co bezpośrednio przekłada się na koszt całego postępowania — szerzej piszemy o tym w artykule o tym, ile kosztuje podział majątku.
Przejęcie kredytu i porozumienie z bankiem
Skoro sąd nie może zwolnić jednego z małżonków z długu, jedyną drogą do uporządkowania sytuacji wobec banku jest porozumienie z samym bankiem. Dostępne są zasadniczo trzy ścieżki.
Przejęcie kredytu i zwolnienie z długu
Małżonek, który zatrzymuje mieszkanie, może wnioskować o przejęcie całego kredytu i zwolnienie drugiego kredytobiorcy z odpowiedzialności. Wymaga to zgody banku, który zbada zdolność kredytową osoby przejmującej zobowiązanie. Bank nie ma obowiązku takiej zgody udzielić.
Refinansowanie
Drugą opcją jest zaciągnięcie nowego kredytu przez jednego z małżonków i spłata dotychczasowego zobowiązania. Mieszkanie obciąża wtedy hipoteka z umowy zawartej już tylko przez jedną osobę, a poprzedni wspólny kredyt zostaje zamknięty.
Sprzedaż nieruchomości
Jeżeli żadne z małżonków nie ma zdolności do samodzielnego udźwignięcia kredytu, rozsądnym rozwiązaniem bywa sprzedaż mieszkania, spłata pozostałego zadłużenia i podział nadwyżki. To często najprostszy sposób na czyste rozliczenie.
Dlaczego warto skorzystać z pomocy adwokata
Połączenie spraw majątkowych z relacją kredytową z bankiem sprawia, że każda sytuacja jest inna. Dobrze poprowadzona sprawa pozwala zabezpieczyć interesy klienta zarówno przed sądem, jak i w negocjacjach z bankiem. Coraz częściej małżonkowie decydują się na zawarcie ugody, która porządkuje i własność, i sposób spłaty kredytu — to rozwiązanie szybsze i tańsze niż wieloletni spór sądowy. Więcej praktycznych wskazówek znajdą Państwo w naszej kategorii podział majątku.
Kancelaria Adwokacka Tomasza Kozłowskiego prowadzi sprawy o podział majątku przed krakowskimi sądami. Jeżeli planują Państwo rozliczenie wspólnej nieruchomości obciążonej hipoteką, zapraszamy do kontaktu telefonicznego pod numerem 605 151 911 lub na spotkanie w naszej kancelarii przy ul. Kieleckiej 24/1 albo w filii przy ul. Kalwaryjskiej 12/12 w Krakowie. Wspólnie dobierzemy strategię najlepiej zabezpieczającą Państwa interesy.